住宅ローン審査に通らない理由が配偶者にあるケースとは？借金に注意

ホリカワ

住宅専門ライターのホリカワです。住宅ローンの仕組みや特徴をわかりやすく解説します。

住宅ローンの審査は、配偶者のことも調べられるのだろうか？配偶者が原因で審査に落ちることは、あるのだろうか？―― 結論から言うと、単独名義の契約なら配偶者は審査に影響しない。

ただし、住宅ローンの借り方によっては配偶者の情報も調査される。たとえば、配偶者を連帯保証人にする場合だ。調査されると、配偶者の経済状況しだいでは、審査に響くこともある。

本稿では、住宅ローン審査に通らない理由が配偶者にあるケースをご紹介する。これから住宅ローンの審査を受けるご予定の方は、ポイントを理解したうえで、万難を排して挑んで欲しい。

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住宅ローン審査に通らない理由が契約者の妻（夫）にあるケースとは

先述のとおり、住宅ローンを契約者の単独名義で申し込む場合は、その配偶者が審査に影響することはない。

まずは、その点について説明したあと、住宅ローン審査に通らない理由が配偶者にあるケースをご紹介しよう。とくに、配偶者が金融事故を起こしている場合はご注意いただきたい。

配偶者の年収や雇用形態は、原則的に審査に影響しない

住宅ローンの申し込みがあると、金融機関は個人信用情報を確認する。

個人信用情報とは、信用情報機関に記録されている「個人の信用力に関する情報」のことだ。ローンやクレジットカード、キャッシングなどの利用状況や、金融事故情報が記載されている。

この個人信用情報に重大な問題があれば、住宅ローンの審査は否決される。しかし、調査対象となるのは原則的に住宅ローンの契約者のみであって、配偶者は調査されない。

よって、単独名義で申し込んだ場合は、配偶者は調査の対象外となる。配偶者のお仕事や年収はもちろん、過去にお金に関する事故があったとしても知られることはない。

しかし、住宅ローンの組み方によっては配偶者も審査対象になるケースがある。そうなれば、お金に関する事故等のネガティブな履歴があれば審査に通りにくくなる。

配偶者の借金は、収入合算等の審査でバレる！リボ払いは？

以下のようなケースでは、配偶者が一定の返済義務を負うため、配偶者も個人信用情報の調査対象になる。

上述のケースでは、配偶者が「連帯保証人や連帯債務者として不適切」と見なされると、審査で非承認となる。

たとえば、こんな場合は不適切と見なされるので注意したい。

長期延滞は、61日以上または3か月以上の支払いの遅れを指す。債務整理とは「任意整理、個人再生、自己破産」のことだ。

いずれも重い金融事故であるため、個人信用情報に履歴が残っていると債務者や保証人として認めてもらえない。

では、クレジットカードのリボ払いや分割払いはどうだろうか？

リボ払いや分割払いは、節度ある金額内に収まっていて、月々の返済がきちんとできているのであれば問題ない。問題になるのは、以下のようなケースだ。

支払いの遅れや長期延滞は、個人使用情報に履歴が残る。長期延滞の履歴があれば、審査でほぼ非承認となる。度重なる返済の遅れも、かなり印象が悪い。

一方、利用額が多い場合は返済負担率を圧迫する。返済負担率とは、年収に対する年間総返済額（住宅ローン以外も含む）の割合のことだ。

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上限は、金融機関が独自に決めています。目安としては25～35%程度で、年収に応じて変わります。

では、キャッシングはどうか？―― キャッシングは、実際に利用していなくても「キャッシング極度額いっぱいまで利用している」とみなされる。よって、やはり返済負担率を圧迫する。

配偶者の個人信用情報にネガティブな履歴が残っている場合は、安易に収入合算やペアローンを使わないほうがいいだろう。

リボ払いや分割払い、あるいはキャッシングの利用額が大きい場合も注意が必要だ。住宅ローンは、契約者が単独で組める金額に収めるほうが無難だろう。

住宅ローン審査に通らない理由が契約者にあるケース5選

つづいて、おもな「住宅ローン審査に通らない理由」をご紹介しよう。

もしも、あなたが住宅ローンを単独名義で申し込まれたのであれば、審査が否決となった場合は配偶者が原因ではない。あなた自身に問題があったと考えて、打開策を検討したい。

これからご紹介するものの中に、自分に当てはまるものはないだろうか？

住宅ローンの審査基準を知らない

住宅ローンの審査基準を満たしていないのに申し込めば、ほぼ非承認になるだろう。最低限、利用したい金融機関の「住宅ローン商品説明書」を確認しておきたい。

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たいていの金融機関は、ホームページに載っています。

ちなみに、どんな人なら審査基準をクリアできるのだろうか？どんな人が、審査で否決されやすいのだろうか？

じつは、審査基準や考慮のウエイトは金融機関によって違う。国土交通省の調査によると、以下は7割以上の金融機関が「融資の際に考慮する」と解答している。

上述のふたつの「率」について補足説明をしておこう。

先述のとおり、返済負担率は「年収に対する年間返済額の割合」のことだ。融資率は「物件価格に対する借入額の割合」のことである。

上述の項目を審査の際に考慮しているとすると、以下の条件に当てはまると不利になりやすいと言える。

上述の項目を見て不安になった方は、いろいろな金融機関の「住宅ローン商品説明書」を見比べてみよう。そして、各機関の審査基準の違いを確認して欲しい。

たとえば「年収」の制限について「100万円以上」としているところもあれば「400万円以上」としているところもある。住宅ローンは、自分の状況に合った商品を選ぶのが鉄則だ。

住宅ローンを借りたい金融機関の審査基準は、必ずチェックしておこう。

属性や信用力が弱い

上述のとおり、多くの金融機関は年収や勤続年数を気にしている。よって、審査基準に制限を設けて、貸し倒れのリスクヘッジをしている。

金融機関が設けている基準に満たない場合は、受付で不受理、あるいは審査で非承認となる。対策としては、なかなか難度が高いが、自分の「お金に関する属性や信用力」を上げることが上策だ。

たとえば、こういうことである。

非正規雇用（アルバイト・パート・契約社員・派遣社員など）は、収入が安定しない。会社の業績が悪化すると真っ先に契約打ち切りの対象になり、しばらく収入が途絶えることもあるだろう。

よって、民間の金融機関では借り入れが難しい。雇用形態の制限がない「フラット35」なら借りられるかもしれないが、安定して返済していくためにも、まずは「正規雇用」を目指したい。

個人事業主（自営業・フリーランスなど）は、直近3年分の所得証明があれば審査してもらえる。業績や所得（売上－経費）に問題がなければ借りられるので、しっかりとした実績をつくりたい。

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個人事業主は、必然的に3年以上開業している必要があります。

なお、住宅ローンの審査では、3年分の平均所得や最低所得が使われる。つまり、節税対策などで所得を少なくしている方は、住宅ローンで不利になるということだ。

社長（会社経営者）も、安心できない。「会社経営者への融資はリスキー」と判断されることが多いようだ。過去の膨大なデータから、そう導き出されている。

会社経営者の収入は、経営している会社の業績に左右される。金融機関は、それを警戒するのだ。よって、業績の安定性について厳しくチェックされる。

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「自己資金を20%以上用意する」等、住宅ローン審査で承認を得るのに厳しい条件が付くこともあります。

会社経営者は、所得証明のほかに直近3期分の決算書も求められ、それぞれ平均値または最低値で審査される。

経営する会社が赤字であった場合は、その分を報酬から差し引いて判定されるケースもある。

例えば、報酬が「1,000万円」で会社の当期利益が「-300万円」だった場合、報酬を「700万円」とみなして審査判定されるのだ。

健康状態に問題がある

一般的な民間金融機関の住宅ローンは、団体信用生命保険（以下、団信）の加入が必須になっている。健康上の問題から団信に加入できなかった方は、住宅ローンを利用できない。

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「住宅ローンを借りるなら、若い方が有利」と言われる一因です。

健康面に懸念がある方は、団信より条件がゆるい「ワイド団信 (一般的な団信より金利が上がる)」をご検討いただくとよいだろう。

団信もワイド団信も加入できない方は、団信の加入が義務付けられていない「フラット35」を利用する方法もある。

物件の担保価値に問題がある

とりわけ中古物件を購入するときに注意したいのが、担保価値だ。購入される予定の物件に問題がある場合は、住宅ローンの本審査で非承認になり得る。

買主は、購入予定の物件が以下に該当していないか気をつけたい。

違法物件はもちろん、既存不適格物件も担保価値が低いと見なされる。そもそも、住宅ローンの利用自体を断られるケースもある。

違法建築物や既存不適格物件は、一般的には不動産仲介会社が重要事項説明等を通じて注意換気してくれる。よく聞いておこう。

提出書類に不備が多い

銀行は、事前審査も本審査も、おもに書類で審査する。そのため、たくさんの書類を要求され、書類がすべてそろっていないと審査してもらえない。

また、提出書類に不備が多いと「いい加減な人」と見られ、印象が悪くなる。書類不足だけでなく「申告年収と源泉徴収票の金額が違う」等の転記ミスにも注意したい。

記載内容と実情に相違があるのもNGだ。必要な書類をきっちりそろえ、記載ミスもないようにしよう。

住宅ローンの審査に通らなかったときの対処法

最後に、住宅ローンの審査に通らなかったときの対処法を後消火しよう。

専門家に相談しよう

住宅ローンの審査でつまずいた場合は、一般人が解決するのは難しい。

とりわけ、後述する「ブラックリストに載ったことがある場合」は、慎重に進めないと八方ふさがりに陥りかねない。短兵急に動いてはいけないのだ。

住宅ローンのことで困ったら、専門家や業界の事情に明るいひとにフォローしてもらうことをおすすめする。たとえば、こんな人だ。

ポイントは、住宅ローンに精通した人を選ぶこと。FPやハウスメーカーの担当者だからと言って、住宅ローン実務に詳しいとは限らない。

いろいろ疑問や不安をぶつけてみて、納得のいく回答が得られた人にフォローしてもらおう。

審査で否決された理由の仮説を立て、問題を解消しよう

金融機関は、審査が否決になった理由を教えてくれない。だからあなたは、否決理由の仮説を立てて再挑戦することになる。

たとえば、配偶者に原因がありそうなときは、単独名義での申し込みに切り替えよう。審査してもらう金融機関を変え、配偶者を連帯保証人や連帯債務者にしないことが大切だ。

再挑戦の前に、問題を解決しておかなければならない。一人で進めるのが難しいようなら、繰り返しになるが、専門家に相談しよう。

頭金（自己資金）を貯めよう

金利が高かった時代は、物件価格の2割程度の頭金を用意するのが常識だった。昨今では、頭金なしでも融資してくれる金融機関が増えている。

しかし、頭金は審査上の「不利」を相殺してくれる。信用力や経済的属性に弱みがある方は、頭金を貯めよう。

金融機関は、頭金が多い人を高く評価する。先述の「融資の際に考慮する項目」を見ると、7割以上の金融機関が「融資率 (物件価格に対する借入額の割合)」を気にしているのが分かる。

頭金が多くなればなるほど、融資率は低くなる。融資率が低い融資は「担保物件の市場価値」が「住宅ローンの返済残高」を上回る可能性が高い。

つまり頭金が多い案件は、契約者が返済に困ったとしても、売却や借り替えにより延滞や貸し倒れを回避できる可能性が高いのだ。金融機関にしてみれば「安全性が高い」と評価できる。

金融機関を変えて、審査に申し込もう

ひとつの金融機関の審査で非承認になったからといって、諦めることはない。申込者の条件が変わっていないのに、金融機関を変えただけで承認されるケースもある。

先述のとおり、住宅ローンの審査基準やそのウエートは金融機関によって違う。だから、申込者の属性によって「審査に通りやすい、通りにくい」という傾向が生まれる。

住宅ローンには、たとえば以下のような特徴があるのだ。

各金融機関は、審査方法を公表していない。しかし、住宅ローンの実務に明るい専門家なら、肌感覚で各金融機関の特徴を把握している。

金融機関を変えて再挑戦したい方は、そういう専門家をミカタに付けておくと安心だ。的確なアドバイスをくれるだろう。

金融事故が原因なら、適切なタイミングまで待とう

長期延滞や債務整理をすると、個人信用情報に履歴が残る。この履歴は異動情報と呼ばれ、一定期間たつと削除される。

もしも、このような過去の金融事故が原因で審査に落ちたのなら、拙速に動いてはいけない。必ず、異動情報が消えてから再挑戦しよう。

また、再挑戦する際も、官報を確認する金融機関を避ける必要がある。詳しくはこちらをご覧いただきたい。