住宅ローンの借り換えは1年以内でもOK? いつから可能? タイミングガイド

ホリカワ

住宅専門ライターのホリカワです。住宅ローンの仕組みや特徴をわかりやすく解説します。

とうとうマイナス金利政策が解除された。これからは金利が上昇する局面を迎えるかもしれない。住宅を建築・購入した方の中には「今のうちに借り換えたい」と考えている方もおられるだろう。

借り換え希望者の中には、返済がスタートしてから1年未満の方もおられるのではないだろうか。さて、住宅ローンの借り換えは、返済実績が1年以内でもできるのだろうか？

結論を言うと、できる。ただし、金融機関の中にはできないところもある。本稿では、返済実績が1年以内の住宅ローンの借り換えの要点や、メリット・デメリットについて解説する。

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住宅ローンの借り換えはいつから可能？1年以内でもOK！

先述のとおり、返済経過年数が1年未満の住宅ローンでも、借り換えることは可能だ。しかし、借り換えの可否は金融機関によって異なる。借り換え先の金融機関の「条件」を確認していただきたい。

たとえば、auじぶん銀行は「借入元で半年以上の返済実績があれば、お申込みいただけます」としている。

ソニー銀行は、借り換えに必要な書類のひとつとして「通帳の写し」を求めている。この通帳の写しの条件が「前月を含む6ヶ月分の返済が確認できる」となっている。

両銀行は、返済実績が半年以上あれば借り換え可能、と考えていいだろう。

借り換えの承認に必要なおもな条件

金融機関は、住宅ローンの借り換えを引き受ける際、これまでの返済実績を確認する。一定期間の返済に遅延がないことをチェックして、借り換え希望者が信用できるか調べているのだ。

よって、借り換えの承認条件の中に以下のふたつを設けている。

上述のような条件を設けているため、返済実績が一定期間以上ないと借換審査で否認される。返済スタートから1年未満の方は、この条件にひっかかり承認を得られない可能性があるのだ。

仮に、必要年数の返済実績があったとしても、その間に遅延等があり正常に返済できていない場合は否認されるのでご注意いただきたい。

1年未満の借り換えを否認している銀行

今度は、返済実績が1年未満の借り換えを「否認」している銀行の具体例を見てみよう。

三井住友銀行

借入後の経過年数お借入後2年以上経過しており、直近1年間でご返済に遅延のない方

出典：三井住友銀行 WEB申込専用借り換えローン

楽天銀行

(1) 借り換えを検討されている住宅ローンの返済実績が1年以上あること
(2) 借り換えを検討されている住宅ローンにおいて直近1年間において返済が正常に行われていること

出典：樂天銀行 Q&A

フラット35

住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借入日（金銭消費貸借契約締結日）から借換融資の申込日まで1年以上経過し、かつ、借換融資の申込日前日までの1年間、正常に返済している方

出典：【フラット35】借換融資

イオン銀行

当初の住宅ローンの返済実績が1年以上あり、その間正常にご返済されている方

出典：イオン【フラット35】(お借換え)

10分程度チェックしただけでも、4つの金融機関が上述のような条件を設けていることが分かった。また、どの金融機関も「1年」を必要な返済実績としている。

中には、りそな銀行のように「2年」としているところもある。

りそな銀行

ご本人がお住まいの住宅に対する現在ご利用中の住宅ローンをお借入れから2年以上正常に返済されている方

※ 現在お借入れの住宅ローンが2年未満の場合も、担保となるご自宅の評価額によりお取扱いできる場合がある

出典：りそな借り換えローン 商品概要説明書

このように、金融機関によって借り換えの際に必要な返済実績が異なるので、一度借り換え先のホームページをチェックしてみるといいだろう。

返済実績の年数が足りない場合は、直接金融機関に「必ず否認されますか？」と問い合わせてみるといい。りそな銀行のように条件付きで審査してもらえるかもしれない。

住宅ローンを1年未満で借り換えるメリットとデメリット

つづいて、住宅ローンを1年未満で借り換える場合のメリットとデメリットをご紹介しよう。

どんなことにも、一長一短がある。住宅ローンの借り換えも例外ではない。長所が短所を上回ると感じるなら、借り換えに挑戦したいところだ。

デメリットは、手間と諸費用がかかること

まずは、返済期間1年未満で住宅ローンを借り換える際のデメリットからご紹介しよう。おもなデメリットは、ふたつある。

住宅ローンの借り換えを実行する際、それなりに手間がかかる。返済実績が短い方は「また住宅ローンの手続をするのか……」と、ちょっとゲンナリするかもしれない。

家を購入したときは、住宅ローンの手続の多くを不動産会社やハウスメーカーに代行してもらった方が多いのではないだろうか。借り換えの場合は、すべて自分でやる必要がある点にも留意して欲しい。

借り換え時に必要な諸費用も、デメリットと言えるだろう。まず、借り換え元に以下の費用を払う必要がある。

さらに、借り換え先から以下の費用を請求されるだろう。

手数料や保証料は、金融機関によって大きく異なる。印紙代も、契約のスタイルによって必要だったり必要なかったりする。

よって、まずは諸費用の総額を概算して、借換による利息の圧縮額と比較する必要があるだろう。この行為自体も、手間と言えば手間だ。

メリットは、返済負担の軽減と団信の強化

つづいて、返済期間1年未満で住宅ローンを借り換えるメリットをご紹介しよう。おもなメリットは、3つある。

順番に解説していこう。

月々の家計への負担が抑えられる

借り換えのもっとも即効性のあるメリットと言えば、月々の家計への負担が抑えられることだろう。金利が下がれば、月々の返済額も下がる。

また、わずかながら返済期間を延ばしてくれる金融機関もある。

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返済期間を延ばせれば、月々の返済額をさらに下げられます。

ちなみに原則は、借り換えの場合、借入期間は現在の住宅ローンの残存期間以内となっている。しかし、例外もあるので、返済期間を延ばしたい方は調べてみてはどうだろうか。

たとえば、SBI新生銀行は借入期間の延長が可能だ。

今の住宅ローンの残存期間に関わらず、申し込み時に20歳以上65歳以下で、かつ完済時に満80歳未満である、など所定の条件を満たせば、最長35年までの借入期間を設定できます。

出典：SBI新生銀行「借り換えで、返済条件を見直しませんか」

借入期間を延ばすと団体信用生命保険の加入期間も延びる点も、メリットと言えるだろう。一方、借入期間を延長すると総返済額が増加するケースもあるので、注意が必要だ。

団体信用生命保険（団信）の保障内容を見直せる

通常、住宅ローン借入れ後に団信の内容を変更することはできない。一方、借り換え時は団信の内容を見直すチャンスになる。

最も着目したいのは金利だが、借り換え先の団信にも注目しよう。今より金利が下り、さらに保障が充実している団信に加入できるなら、もっけの幸いだろう。

なお、団信は保障内容によって金利を上乗せされる場合がある。また、年齢や健康状態によって希望の団信に加入できないケースもある。

総返済額が減る

じわじわ効いてくる借り換えのメリットと言えば「総返済額が減る」だろう。とりわけ、返済実績が1年未満の方には大きな恩恵がある。

返済実績が1年未満の方は、たくさんの返済期間が残っている。よって、0.1%の金利差であっても、かなりまとまった額の利息圧縮効果を得ることができる。

借り換えにかかるコストと利息圧縮効果を天秤にかけて、借換を実行するか判断するといいだろう。

借り換えを成功させるための条件とは

最後に、借り換えを成功させるための条件をご紹介しよう。「借り換えに興味があるけど、実際お得なの？」と不安や迷いを感じている方は、参考にしていただきたい。

借り換えでお得になる3つの条件に当てはまる

多くの金融機関が「借り換えメリットが出る条件」として、以下の3つをあげている。

返済歴1年未満の方にとって、この条件は道なのだろうか？同様にメリットが得られるのか、考察してみよう。

借り換えることで金利が1%以上下がる

ひとつめの条件「借り換えることで金利が1%以上下がる」は、返済実績が1年未満の方は当てはまりにくい。借り換えと同時に、固定金利から変動金利に変更する場合くらいだろう。

とは言え昨今、固定金利を選んでいる方は少ない。返済実績が1年未満の場合は、変動金利から変動金利、あるいは変動金利から固定金利に変更される方が多いのではないだろうか。

この条件をクリアするのが難しい方は、今後支払う予定の利息の総額と、借り換えた場合の利息の総額をシミュレーションして比較してみるとよいだろう。

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そのあと、圧縮できそうな利息額と借り換えにかかるコストを比べてみて、メリットが得られそうなら借換を実行してはどうでしょうか。

住宅ローン残高が1000万円以上

ふたつめの条件「住宅ローン残高が1000万円以上」は、返済実績が1年未満の人にとって好都合だ。残債額が大きいため、大いに恩恵にあずかれるだろう。

残りの返済期間が10年以上残っている

3つめの条件「残りの返済期間が10年以上残っている」も、返済実績が1年未満の人にとって都合がよい。残りの返済期間が長いため、大いに恩恵にあずかれる。

複数の金融機関を比較検討する

借り換えによるメリットを大きくしたい場合は、より金利の低い金融機関を選ぶことが大切だ。団信の保障も、充実しているほうがいい。よって、複数の金融機関の金利と団信を比較してから選びたい。

しかし、金利の低い金融機関の審査は厳しい傾向がある。金融機関ごとの住宅ローンの特徴や、団信の内容まで検討するとなると、かなり大変な作業になるだろう。

金融機関選びをしている時間がない方や、選び方がよくわからない方は、金融機関を提案してくれるサービスがあるので活用するとよい。

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